전세 사기 - 신탁 방식 악용

 

신종 신탁방식의 전세 사기 예방법

 

최근 우리나라에서 신탁 방식을 악용한 전세 사기가 발생하여 많은 분들께 심려를 끼쳐드리고 있습니다. 이에 신탁 방식 전세 사기의 구체적인 방법과 예방을 위한 체계적인 방법을 상세히 설명드리고자 합니다.

1. 신탁 방식 전세 사기의 구체적인 방법

신탁이란 재산 관리의 한 형태로, 위탁자가 수탁자(주로 신탁회사)에게 재산의 소유권을 이전하고, 수탁자는 신탁 계약에 따라 그 재산을 관리, 처분하여 수익자에게 이익을 제공하는 제도입니다. 신탁 방식 전세 사기는 이러한 신탁 제도의 복잡성을 악용하여 임차인의 보증금을 편취하는 행위를 말합니다. 주요 사기 수법은 다음과 같습니다.

가. 소유권 이전 사실 은폐 및 허위 임대차 계약:

수법: 집주인(위탁자)은 이미 신탁회사에 소유권이 이전된 부동산임에도 불구하고, 이러한 사실을 숨기고 임차인과 전세 계약을 체결합니다. 등기부등본 상에는 신탁 등기가 되어 있지만, 일반인은 이를 간과하거나 그 의미를 정확히 이해하기 어려울 수 있습니다.
문제점: 신탁 계약에 따라 임대 권한은 수탁자인 신탁회사에 있는 경우가 많습니다. 따라서 위탁자와 체결한 임대차 계약은 원칙적으로 효력이 없을 수 있으며, 임차인은 법적 보호를 받기 어려워집니다.

나. 신탁 원부 미제공 및 허위 정보 제공:
수법: 신탁된 부동산의 경우, 등기부등본 외에 신탁 계약의 상세 내용을 담고 있는 신탁 원부가 존재합니다. 사기 임대인은 임차인에게 신탁 원부의 존재를 숨기거나, 일부러 내용을 누락하거나 허위로 작성된 정보를 제공하여 임차인의 판단을 흐리게 합니다.
문제점: 신탁 원부에는 임대 권한의 유무, 우선 수익자의 존재, 신탁 기간 등 중요한 정보가 담겨 있습니다. 이를 확인하지 않고 계약할 경우, 추후 예기치 않은 손해를 볼 수 있습니다. 예를 들어, 우선 수익자의 채권 회수를 위해 부동산이 처분될 경우 임차인의 보증금은 후순위로 밀릴 수 있습니다.

다. 신탁 회사의 동의 없는 임대차 계약:
수법: 신탁 계약상 임대차 계약 체결 시 신탁 회사의 사전 동의를 받아야 하는 경우가 많습니다. 그러나 사기 임대인은 이러한 동의 절차를 무시하고 임차인과 계약을 진행합니다.
문제점: 신탁 회사의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 신탁 회사에 대항할 수 없어, 임차인은 계약 기간 동안 거주 안정성을 보장받기 어렵고 보증금 반환에도 어려움을 겪을 수 있습니다.

라. 깡통 전세 및 다중 계약:
수법: 신탁된 부동산을 담보로 대출을 최대한 받은 후, 시세보다 높은 전세금을 받아 갭투자를 하거나, 여러 명의 임차인과 동시에 계약을 체결하여 보증금을 편취하는 수법이 사용될 수 있습니다.
문제점: 부동산 가격 하락 시 보증금을 온전히 돌려받기 어려워지며, 다중 계약의 경우 선순위 임차인의 권리 관계에 따라 후순위 임차인의 보증금 회수가 불가능해질 수 있습니다.

2. 신탁 방식 전세 사기 예방을 위한 방법 (구체적이고 체계적인 접근)

신탁 방식 전세 사기는 일반적인 전세 계약보다 더 복잡한 법적 관계를 가지고 있어 더욱 주의 깊은 확인이 필요합니다. 다음은 신탁 방식 전세 사기를 예방하기 위한 구체적이고 체계적인 방법입니다.

가. 계약 전 확인 사항:

등기부등본의 철저한 확인:
확인 내용: 반드시 계약 직전에 발급받은 등기부등본 (전부 증명서)을 확인하여 소유자가 누구인지 명확히 파악해야 합니다.
주의 사항: 등기부등본 갑구에 '신탁' 등기가 되어 있다면 해당 부동산은 신탁된 부동산임을 인지해야 합니다.

신탁 원부의 확인 및 분석:
확인 방법: 등기부등본에 신탁 등기가 있다면 반드시 임대인에게 신탁 원부의 제시를 요구하고, 이를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 필요하다면 등기소를 방문하여 직접 발급받는 것도 좋은 방법입니다.
주요 확인 내용:
임대 권한: 신탁 계약서 및 신탁 원부에 임대 권한이 누구에게 있는지 (위탁자인지, 수탁자인지) 명확히 명시되어 있는지 확인합니다. 임대 권한이 수탁자에게 있다면, 반드시 수탁자인 신탁회사와 계약을 체결해야 합니다.
수익자 및 우선 수익자: 수익자가 누구인지, 우선 수익자가 있는지 확인합니다. 우선 수익자가 있는 경우, 해당 채권액과 변제 조건 등을 파악하여 보증금 회수의 위험성을 평가해야 합니다.
신탁 기간: 신탁 기간이 만료되었는지 여부를 확인합니다. 신탁 기간이 임박했다면 계약의 안전성을 다시 한번 검토해야 합니다.
특약 사항: 신탁 계약과 관련된 특약 사항이 있는지 확인하고, 임차인에게 불리한 내용은 없는지 꼼꼼히 살펴봅니다.

신탁 회사의 확인:
확인 방법: 신탁 등기가 된 부동산의 경우, 임대인에게 신탁 회사의 연락처를 요구하여 임대차 계약 체결에 대한 동의 여부를 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.
확인 내용: 신탁 회사에 임대 권한자, 임대 조건, 계약 시 주의사항 등을 문의하여 임대인의 정보와 일치하는지 확인합니다.

공인중개사의 책임 확인:
확인 내용: 공인중개사에게 해당 부동산의 신탁 여부 및 신탁 내용에 대해 충분히 설명을 듣고, 중개 대상물 확인 설명서에 관련 내용을 명확히 기재하도록 요구합니다. 공인중개사의 과실로 인해 손해가 발생할 경우 배상 책임을 물을 수 있습니다.

보증금 반환 보증 보험 가입 가능 여부 확인:
확인 내용: 계약 전 보증금 반환 보증 보험 가입이 가능한지 여부를 확인합니다. 신탁된 부동산의 경우 보증 보험 가입이 제한될 수 있으므로, 미리 확인하여 안전 장치를 마련하는 것이 중요합니다.

시세 및 권리 관계의 꼼꼼한 확인:
확인 내용: 주변 시세와 비교하여 전세금이 적정한지 확인하고, 등기부등본 을구를 통해 선순위 채권 (근저당, 가압류 등)의 규모를 파악하여 깡통 전세의 위험은 없는지 확인합니다.

나. 계약 시 주의 사항:
계약 당사자 확인: 반드시 등기부등본 상의 소유자 (신탁 등기 시에는 수탁자인 신탁회사)와 계약을 체결해야 합니다. 위탁자와 계약할 경우 신탁 회사의 동의 여부를 반드시 확인하고, 동의서를 첨부해야 합니다.
계약서 내용의 명확화: 계약서에 신탁 관련 내용을 명확히 명시하고, 특약 사항으로 신탁 해지 조건, 보증금 반환 책임 주체 등을 명확히 기재합니다.
보증금 지급 방식: 보증금은 가능한 한 신탁 회사의 계좌로 직접 입금하는 것이 안전합니다.

다. 계약 후 관리:
전입신고 및 확정일자: 계약 후 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력을 확보합니다.
신탁 변동 사항 확인: 계약 기간 동안 등기부등본이나 신탁 원부의 변동 사항을 주기적으로 확인하여 예상치 못한 위험에 대비합니다.

3. 신탁 방식 전세 사기 발생 시 대처 방법

만약 신탁 방식 전세 사기 피해를 입었다면 신속하게 다음과 같은 조치를 취해야 합니다.

증거 자료 확보: 임대차 계약서, 등기부등본, 신탁 원부, 보증금 입금 내역, 연락 기록 등 관련 증거 자료를 최대한 확보합니다.
법률 전문가 상담: 변호사, 법무사 등 법률 전문가와 상담하여 법적 대응 방안을 모색합니다. 민사 소송, 형사 고소 등 가능한 모든 법적 조치를 검토해야 합니다.

피해 사실 신고: 경찰청 (112) 또는 국토교통부 부동산거래분석기획단 등에 피해 사실을 신고합니다.
주택도시보증공사 (HUG) 상담: 보증 보험에 가입한 경우 HUG에 보증금 지급을 신청하고, 미가입 시에도 피해 지원 방안에 대해 상담을 받을 수 있습니다.

다른 피해자 연대: 온라인 커뮤니티 등을 통해 다른 피해자들과 연대하여 공동 대응하는 방안을 모색합니다.
신탁 방식 전세 사기는 복잡하고 전문적인 지식을 요구하는 영역입니다. 따라서 계약 전 꼼꼼한 확인과 주의가 필요하며, 의심스러운 부분이 있다면 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 정부와 관련 기관에서도 신탁 방식 전세 사기 예방 및 피해자 지원을 위한 다각적인 노력을 기울여야 할 것입니다.